Жильё в лизинг

Парадокс: несмотря на продолжительный строительный бум, число нуждающихся в жилье резко не уменьшилось. Сейчас в стране таковых более 718 тысяч человек и семей. Судя по всему, им в ближайшее время придется рассчитывать в первую очередь на свои силы. Здесь-то и загвоздка. Несмотря на то что цены в условных единицах падают каждый месяц, в пересчете на рубли они выглядят неподъемными. И даже рассрочка от застройщика и банковские кредиты положение дел не облегчают. Между тем на рынке еще в конце 2014 года появилась альтернатива — лизинг недвижимости. Впрочем, по факту он не работает до сих пор. В чем причины и какие нюансы нужно решить, чтобы у граждан появился еще один инструмент приобретения жилья?

Сразу же поясню суть лизинга. Вы выбираете конкретную квартиру в готовой новостройке или на вторичке. Лизинговая компания ее покупает и передает вам ключи. При этом нужно внести партнеру аванс (не более 40% стоимости, оставшуюся часть засчитают как первый платеж) и исправно платить по счетам в течение последующих 10—20 лет. Только после погашения долга можно стать собственником жилья. Если не вдаваться в подробности, кажется, что все просто. Но за 1,5 года не состоялась ни одна реальная сделка. Хотя в части лизинга недвижимости с физлицами заключили, по разным оценкам, 3—4 договора. В одном из случаев минчанин продал свою квартиру и тотчас же взял ее в лизинг на год. Так он одномоментно решил проблему с деньгами. Другие случаи тоже вряд ли можно считать классическим примером, говорит директор Ассоциации лизингодателей Сергей Шиманович. По его мнению, одна из проблем в том, что до сих пор нет законодательной оболочки для сотрудничества, хотя ее ждали еще в 2015-м:

— Компании не будут инвестировать в проект с рядом неизвестных. Тем более что после выхода указа придется приводить все договоры в соответствие ему. Как бы не остаться в проигрыше.

Начальник отдела управления регулирования небанковских операций Нацбанка Александр Дедков обращает внимание: рискуют и торопливые граждане. Регулятор старался максимально защитить интересы последних, в итоге проработка вопросов, внесение изменений, череда согласований с рядом госорганов затянулась. Еще один нюанс: изменяется действующая нормативная база — приходится переписывать проект. Например, пришлось отбрасывать нули в расчетах из-за деноминации. 

— Документ не только по лизингу жилья, он вносит корректировки в Указ № 99 «О регулировании вопросов лизинговой деятельности». Сейчас мы застопорились на моменте взыскания задолженности по исполнительной надписи нотариуса. У Верховного Суда одна позиция, у Минюста — другая. Когда получим предложения, направим в Совмин. После останется доработать проект с учетом предложений Верховного Суда, пройти криминологическую экспертизу, а затем отправить на рассмотрение в Администрацию Президента. Надеюсь, до конца года указ будет принят, — обозначил перспективу Александр Дедков. 

Чего ожидать от документа? В первую очередь, регулятор намерен «просеять» бизнесменов-лизингодателей. Сегодня лизингом занимается сотня компаний разного рода. Допустят лишь тех, чей уставный фонд составит не менее 100 тысяч евро в рублевом эквиваленте, а размер собственного капитала будет в 10 раз больше уставного фонда. Таких, по оценкам, наберется с десяток. Банки, которые сейчас предлагают гражданам в лизинг бытовую технику, автомобили, останутся не у дел, чтобы не искажать отчетность и не ставить под угрозу свою финустойчивость. Кроме того, на всякий пожарный организации должны создать фонд, из которого будут возмещаться убытки, вызванные недобросовестными лизингополучателями. 

Наверняка в этом месте бизнесмены разведут руками. И еще больше запротестуют, когда узнают, что как собственники будут ответственны за трещины в стенах, состояние коммуникаций, если виноват застройщик или внешние причины. 

— Не у каждого лизингодателя будут мастера, техника, оборудование, но он может привлечь специалистов. Или обратиться к застройщику или продавцу, чтобы он принял меры, уменьшил стоимость жилья. Как вариант — проживающий может разобраться с дефектом. Но на сумму трат лизинговая компания должна уменьшить платежи, — поясняет Дедков. 

Позицию лизингового сообщества озвучил Антон Андренко, директор компании «Авангард лизинг», занимающей активную позицию в части лизинга жилья: 

— Ответственность за качество жилья должны делить покупатель и продавец. Мы не должны выступать арбитром, в этой ситуации мы являемся своеобразным кошельком. Кстати, в США, где развито частное строительство, люди нанимают сюрвейеров, те проверяют дом, выдают детализированное заключение и отвечают, если что-то недосмотрели. 

Вариативность есть и в случае покупки жилья, продолжает Дедков. Согласно документу лизинговая компания должна передать имущество пользователю в надлежащем состоянии. При желании вам могут сделать ремонт в новостройке и включить его стоимость в цену сделки. Или ремонтом можно заняться исключительно за свой счет. Кроме того, финансовый партнер на себя оформляет все коммунальные услуги, но налоги и счета, выставленные по низким тарифам — для физлиц, оплачивает проживающий. По аналогии с арендой жилья. Это значит, что в квартире можно будет прописаться, но придется отвечать за потоп у соседей. Гостеприимство приветствуется: лизинговая компания может проверять сохранность имущества. Чтобы отсеять ветреных граждан, Нацбанк решил, что часть денег вернут лишь тем, кто заплатил больше половины долга. Впрочем, стороны могут указать в договоре иную минимальную планку. В документе также прописано, как быть, если семья распалась, кто-то умер, лизинговая компания обанкротилась, прекратила работу. Чувствуется, что без дела авторы проекта указа не сидели. 

Вот еще одно подтверждение. Год назад Нацбанк предлагал производить расчеты исключительно в нацвалюте. Тогда же лизинговые компании активно выступали за так называемый псевдовалютный лизинг. Это когда стоимость квартиры переводится в условные единицы и каждый месяц клиент платит в рублях, но по курсу Нацбанка. Такой вариант у сторон теперь тоже есть. Рискованно, но ставка в таких случаях оказывается намного ниже банковской — в среднем 12—15% годовых. В течение 10—20 лет она будет неизменна. Впрочем, для каждой новой сделки ставка может отличаться в большую или меньшую сторону, в зависимости от конкуренции, состояния экономики, размера аванса. 

Представим, что нам не хватает суммы, эквивалентной 30 тысячам долларов. Начнем с того, что даже получка в размере 15 миллионов согласно кредитному калькулятору Беларус­банка, где предлагают заем на приобретение жилья под 32% годовых на 15 лет, позволяет рассчитывать почти на 9 тысяч долларов. Но допустим, что банкиры оказались благосклонны. Ежемесячно придется возвращать больше 16 миллионов (свыше 800 долларов). Такая же сумма по условиям псевдовалютного лизинга составит примерно 360—420 долларов, или 7,3—8,5 миллиона рублей. К концу срока придется отдать лизинговой компании уже не 30 тысяч, а сумму, в два раза большую. На первый взгляд, сделка не такая уж и выгодная. 

— Люди часто звонят, интересуются лизингом недвижимости. Один из первых вопросов: «Сколько я переплачиваю?» Предлагаю вычесть им из суммы лизингового договора стоимость аренды, например, 200 долларов за каждый месяц срока лизинга. Тогда на цифры начинают смотреть под другим углом, — поясняет Антон Андренко.

Он же обращает внимание на еще одну проблему — нехватку источников финансирования лизинга жилья. Мол, ставки по банковским кредитам кусаются, собственных средств маловато будет, на большую отсрочку платежей не соглашаются застройщики. По мнению Андренко, «выстрелить» могли бы такие ценные бумаги, как корпоративные облигации, обеспеченные залогом — предметом лизинга — и платежами проживающих. К тому же, доход по облигациям не облагается налогом. Чтобы заинтересовать граждан еще больше, ценные бумаги предлагается сделать индексируемыми. Условно говоря, в момент выпуска облигации стоят тысячу условных единиц по курсу Нацбанка. В момент погашения обладателю обещают отдать ту же тысячу в рублях, но уже по новому курсу. Срок жизни бумаг должен быть равен лизинговому контракту. Но если деньги понадобятся мне через 5 лет? Нужна возможность продажи, а значит, без надежного брокера, который возьмет на себя риск приобретения, хранения на своих счетах бумаг, организации их продажи, не обойтись. 

Вторая загвоздка в том, что сперва нужно найти квартиры, чтобы запустить процесс с облигациями. Подойдет вариант, когда застройщик предложит нераспроданное жилье с отсрочкой платежа. И такой проект намечается, сообщил недавно Андренко: есть смелый застройщик, решивший предоставить готовые квартиры в Уручье. Нюансы соглашения сейчас как раз утрясаются. Так что будем следить за новостями. Главное, чтобы интересы частных компаний и покупателей оказались как можно ближе друг к другу и жилищный вопрос перестал быть для многих проблемой.

Источник: mogu.by