Кто и за какие деньги покупал недвижимость в 2016 году?

В 2016 году счастливыми обладателями квартир стали те, кто не один год терпеливо собирал нужную сумму и ждал своего часа. Беспрецедентное падение цен на жилье спровоцировало всплеск покупательской активности, удивив экспертов рынка.

— Снижение цен на жилье в Минске, начавшееся еще в 2015 году, по своей масштабности сравнимо аналогичным процессом в 2009 году, — говорит начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", Юрий Попов. — За 2015 и 2016 годы цены на вторичном рынке жилья потеряли в среднем 33%, на первичном — 30% в долларовом эквиваленте. Это открыло новые возможности для белорусов. Приведу пример. Еще три года назад бюджетная однокомнатная квартира на вторичном рынке стоила порядка 58 — 61 тысячу долларов, а весной 2016 аналогичные объекты оценивались в 30−35 тысяч долларов, что почти в два раза дешевле. Такая динамика спровоцировала выход на рынок отложенного спроса и рост количества сделок. За 12 месяцев 2016 года в Минске было зарегистрировано 13,7 тыс. переходов права собственности, что почти на 20% больше, чем в 2015 году. Пик покупательской активности пришелся на весенние месяцы, достигнув рекордных значений за последние 10 лет.

Такая активность покупателей на рынке жилой недвижимости внесла свою лепту в положительное сальдо чистой продажи валюты населением в 2016 году. Покупатели, имеющие в основном валютные сбережения, конвертировали их для расчета с застройщиками в рублях. Существенное, около 20%, увеличение числа сделок с новыми квартирами, привело, по нашим оценкам, к росту объемов продажи валюты на сумму порядка 100 млн долларов.

Квартиры в Минске все активнее приобретали жители из регионов: на вторичном рынке в 2016 их доля увеличилась до 21% со стабильных 10−11% в прежние годы, а в сегменте новостроек зафиксирован рост с 17% до 30%. Эта аудитория рассматривает в основном однокомнатные квартиры, реже — двухкомнатные с невысокой стоимостью за квадрат.

Доминирующим и в 2016 году оставался сегмент бюджетного жилья. Пожалуй, это в большей степени объясняет возросший интерес покупателей к ближнему пригороду, в первую очередь к новым интересным объектам. Его перестали бояться, поскольку уровень развитости инфраструктуры сегодня там мало чем отличается от столичного. В то же время, в 2016 году вблизи Минска рассматривались и приобретались не только новостройки, но и квартиры вторичного рынка.

Из-за высоких ставок кредиты на покупку жилья практически не привлекались, а в сегменте новостроек интерес вызывали лизинг и рассрочка. Многим последняя схема приобретения квадратных метров кажется наиболее привлекательной, однако нужно отдавать себе отчет в том, что она сопряжена с большим риском. Три-пять лет, на которые предоставляется рассрочка, квартира покупателю не принадлежит, и ее судьба напрямую зависит от финансового благополучия застройщика.

Чего ждут эксперты?
В 2017 году каких-либо существенных изменений на рынке жилой недвижимости ждать не стоит. Текущая экономическая ситуация не располагает к росту цен, а как раз наоборот. По нашим прогнозам стоимость новостроек и квартир вторичного рынка еще немного опустится, но не более чем на 7%.

Покупатель объектов бизнес-класса широким фронтом на рынок по-прежнему не выйдет, и править балом будет бюджет. В сегменте загородной недвижимости, наиболее пострадавшем в последние два года, оживления не стоит ждать ранее 2018. Продолжится застройка Сеницы комплексом "Вяселка" и проектом "Александров парк" закончится оккупация Боровлян. В целом же, количество новых проектов сокращается: в декабре 2016 года их было меньше на 21%, чем в аналогичный период 2015 г.

Коммерческая недвижимость. Тяжелый год
2016 год оказался наиболее тяжелым и для коммерческой недвижимости. По мнению экспертов, ценовое дно в этом сегменте достигнуто, и в ближайшее время возможны лишь незначительные колебания. За 2016 год рынок офисных площадей Минска прирос на 71 тысячу кв. м, достигнув почти 890 тысяч кв м., торговых приблизился к отметке 440 тыс.кв.м.

— Объем вакантности офисных площадей в 2016 году приблизился к отметке в 60 тыс. кв. метров. Это ниже ежегодного объема поглощения, которое происходило в основном за счет миграции арендаторов в более качественные офисы — говорит начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", Юрий Попов. — Более дифференцированными стали и критерии отбора офисов. Если точнее, то арендаторы небольших, до 70 кв. метров, офисов, по-прежнему ориентировались на цену, а компании, снимающие 150 и более метров квадратных, в первую очередь обращали внимание на качество объектов. В результате такого подхода на рынке образовался дефицит качественных помещений площадью от 500 квадратных метров. А это серьезная заявка на повышение ставок в сегменте бизнес-центров классов, А и В+ до 5−6% в ближайший год.

В 2016 году открылись новые бизнес-центры: Dana Mall, Красавiк, Riviera Plaza. В 2017 году мы ожидаем ввод еще 40 тысяч кв.м. офисных площадей, в том числе бизнес-центры Fortune и третий блок Riviera Plaza.

Для рынка коммерческой недвижимости 2016 год стал знаковым по двум причинам. Впервые за много лет бизнес-центр был арендован целиком, и таких сделок было две: с БЦ "Красавiк" (16 387 кв. м) застройщика "Твоя столицаинвест" (арендован еще до ввода объекта в эксплуатацию) и БЦ "Орлан" (13000 кв.м.) застройщика "Сигмаполюс". Оба объекта заинтересовали лидера IT рынка Беларуси, компанию EPAM. Второе знаковое для Беларуси событие — получение сертификата BREEAM — "зеленый сертификат" на здание. Его получил БЦ Omega Tower. Для сравнения, в Европе такие сертификаты выданы на 12 000 объектов, в России — на 89 объектов.

В сфере ритейла можно отметить активную позицию белорусских производителей одежды и обуви "Купалинка", "Свiтанак", "Марко", которые открыли ряд новых магазинов в ТЦ разных микрорайонов Минска. В продуктовом ритейле все больше набирает формат "У дома". В числе немногочисленных новых брендов на белорусском рынке Koton (турецкая одежда), Pandora (бижутерия), JYSK (товары для дома), TotalLook дизайнерская одежда), M. Reason (женская одежда), ESOTIQ (нижнее белье), Carpice (обувь). Из регионов в Минск вышли Acoola (детская одежда), Navy (белорусские дизайнеры), Квартал вкуса (продукты).

Дальнейшее развитие произошло в сегменте ресторанов быстрого питания. В 2016 на рынке появились новые сети — Texas chicken, Baskin Robbins, существующие же вышли в регионы.

К прогнозам — в случае отсутствия сильных инфляционных скачков, падения ставок в торговом секторе мы не ожидаем, но и рост маловероятен, за исключением отдельных, наиболее интересных рынку проектов. Это обусловлено с одной стороны избытком площадей и с другой — тем фактом, что ситуация в экономике и покупательская способность населения не улучшается