Лизинг недвижимости — это практично и современно

Двадцать пять и пять.

Несмотря на то что лизинговой деятельностью в Беларуси разрешено заниматься уже четверть века, до 2014 года физические лица были исключены из числа клиентов лизинговых компаний. Пять лет назад, в сентябре 2014-го, вступил в силу указ «О вопросах регулирования лизинговой деятельности», позволивший оказывать услуги лизинга не только юридическим лицам. Поскольку кредиты были не всегда доступны, главным образом из-за довольно высоких процентных ставок, сегмент потребительского лизинга начал активно развиваться.

После этого появились компании, специализирующиеся непосредственно на работе с физлицами. Некоторые фирмы могут похвастаться очень серьезными показателями, существенно превышающими аналогичные параметры компаний, которые работают только с юрлицами. Сектор потребительского лизинга огромен и не охвачен в полной мере. Ежегодно он прирастает примерно в полтора раза.

Такой сегмент потребительского лизинга, как лизинг недвижимости, по-прежнему развит слабо. Дело в том, что полноценно он заработал лишь после принятия указа № 109, вступившего в силу в октябре 2017 года.

Согласно данным Ассоциации лизингодателей Республики Беларусь, в 2018 году было заключено 299 369 договоров, или на 13 % меньше, чем в 2017-м (тогда рост составил 169,2 % по отношению к 2016-му). Что немаловажно, 95 % договоров — это соглашения, в которых фигурируют физлица (потребительский лизинг). Остальное приходится на долю юрлиц и предпринимателей (инвестиционный лизинг). Поскольку цена склада, офиса, комбайна или грузовика несопоставима с ценой мобильного телефона или другого бытового прибора, составляющих основу потребительского лизинга, в стоимостном выражении на него приходится лишь 17 % от общей суммы заключенных договоров.

Несмотря на то что количество договоров лизинга в 2018 году уменьшилось, общая сумма потребительского лизинга увеличилась на 44 % по сравнению с 2017-м, а инвестиционного — на 67 %. Эти данные свидетельствуют о динамичном развитии обоих сегментов и высокой востребованности лизинга как населением, так и субъектами хозяйствования.

Сдерживающие факторы.

 На 31 декабря 2018 года лизинговые операции в Беларуси совершали 97 специализированных организаций, однако многие из них либо не осуществляли лизинговую деятельность, либо делали это несистематически или исключительно для решения специальных или внутриведомственных задач в рамках своей финансово-хозяйственной деятельности. В рейтинг Ассоциации лизингодателей Беларуси вошли 25 организаций. на их долю приходится 94 % от общего объема лизингового портфеля в стране.

Лизингом зданий и сооружений для юрлиц занимались 13 компаний. Они передали в лизинг в общей сложности 143 объекта. Средняя стоимость предмета лизинга составила 127,5 тыс. руб.

В том же сегменте представлены только три компании, работающие с физлицами. В 2018 году данные субъекты хозяйствования передали в лизинг 234 квартиры на 39,966 млн руб. Средняя цена предмета лизинга составила 170,8 тыс. руб. Для сравнения: в 2017 году в лизинг было передано только 97 квартир, то есть такие сделки пока не носят массового характера. Куда активнее этим инструментом пользуются юридические лица.

Причин неразвитости лизинга недвижимости для физлиц несколько. Главные из них — дефицит платежеспособного спроса со стороны населения и малое количество работающих на данном рынке лизинговых организаций (как отмечалось выше, их только три). Его развитие сдерживается и из-за того, что куда чаще белорусы пользуются двумя более привычными для них инструментами — ипотекой и рассрочкой, принципы работы которых им понятны. Второй из трех факторов расшифровал Антон Анд­ренко, генеральный директор ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» — компании, которая уже десять лет осуществляет лизинговую деятельность.

«Указ № 109 имеет социальную направленность. Например, в нем сказано, что если человек, оплативший половину лизингового контракта и в дальнейшем не справляющийся с графиком платежей, расторгает договор, то лизинговая компания должна вернуть ему деньги. Такой подход создает угрозу для лизингодателя, поэтому лишь малое количество компаний готовы заключать договоры лизинга с физлицами», — пояснил руководитель.

По его словам, рынок лизинга жилой недвижимости сдерживается еще и тем, что юридические лица не знают, что сделки по лизингу или покупке жилья не облагаются НДС. «Фактически рынок лизинга жилой недвижимости еще даже не открывался. Только в Минске продается более 12 тыс. квартир в год, в стране — еще больше. При этом в лизинг оформляется только несколько сотен квартир, что соответствует статистической погрешности», — конкретизировал эксперт.

Цель — малый и средний бизнес.

 Тем не менее субъекты хозяйствования все же приобретают жилье в лизинг. Есть два варианта. Первый из них — социальный: фирма заключает договор лизинга, для того чтобы привязать сотрудника, заинтересовать его тем, что он сможет получить квартиру по остаточной стоимости через определенное время. Второй — финансовый: представителям малого и среднего бизнеса порой трудно взять кредит в банке для покупки жилья, в таком случае на помощь им приходят лизинговые компании. Именно на этих клиентов нацелены в ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ».

«Почему? Ответ прост, хотя и несколько парадоксален: предпринимателям труднее, нежели даже малоимущим, получить кредит, так как банкам важен не доход, а ежемесячная зарплата. Даже если у бизнесмена раз в год при распределении прибыли предприятия оказывается серьезная сумма на счету, порой превышающая его годовую зарплату, то банк считает ее нестабильной выплатой и при расчете кредита на жилье не учитывает», — обрисовал ситуацию собеседник.

В итоге предприниматели могут просто оформить жилье на свои фирмы и рассчитываться с лизинговой компанией средствами из бизнес-потоков, а не из зарплаты. Принцип такой же, что и при лизинге транспорта или оборудования.

Еще один фактор, который сдерживает рынок лизинга жилой недвижимости, по мнению Антона Андренко, — это не кредитная ставка, которая как раз могла бы привлечь потенциальных клиентов, а краткосрочность договоров лизинга. Практически все лизинговые организации в Беларуси заключают договоры лизинга недвижимости, как жилой, так и коммерческой, на срок до пяти лет. Зачастую кредиты выдаются на аналогичный срок.

Понимая, что многим субъектам хозяйствования трудно совершать платежи каждый месяц при таком варианте сотрудничества, ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ», увеличило сроки договоров до десяти лет.

«Если человек или фирма не может потянуть ежемесячные выплаты в 1,5—2 тыс. долларов, то для него (нее) неважно, по какой ставке он (она) платит. Поэтому «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» предлагает десятилетние соглашения. Несмотря на то что общие выплаты увеличиваются, ежемесячная нагрузка резко падает», — рассказал о преимуществах долгосрочного договора руководитель компании.

Плюсы лизинга для бизнеса.

 Как видно из приведенной выше статистики, доля белорусских субъектов хозяйствования, оценивших преимущества лизинга по сравнению с тем же кредитом для покупки коммерческой недвижимости, невелика. В 2018 году лишь 143 объекта, в том числе жилых, были переданы юрлицам по договорам лизинга. А ведь, получив таким образом в пользование арендуемое помещение, бизнесмен страхует себя от весьма распространенного риска — повышения арендной платы.

«Размер лизингового платежа по нашим десятилетним договорам сопоставим со стоимостью аренды, которую предлагает рынок. Прагматичные люди получают помещения с фиксированной арендной платой на десять лет. Если же ставки на рынке упадут, ничто не мешает бизнесменам рефинансироваться», — разложил все по полочкам генеральный директор ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ».

Тем не менее многие опасаются совершать сделки с недвижимостью, полагая, что, если возникнут трудности с выплатами, они лишатся этого дорогостоящего имущества. «В случае возникновения у представителей малого и среднего бизнеса проб­лем мы не зажимаем гайки, как это делают банки, а помогаем субъектам МСП — организуем им платежные каникулы. При предоставлении дополнительного обеспечения мы готовы вовсе приостановить выплаты на определенный срок, чтобы предприниматель разобрался, например, с дебиторской задолженностью. Когда у лизинговой компании появляется имущество, которое надо продать, — это аврал, влекущий за собой финансовые потери. Поэтому мы стараемся помочь», — откровенничает собеседник.

Чем лизинг недвижимости для бизнеса лучше кредита? «У нашей компании долгосрочные соглашения с меньшим ежемесячным платежом. Тому, кому отказали в банке, с высокой долей вероятности не откажут в лизинге. Кроме того, в случае угрозы дефолта у лизингодателя выше лояльность к клиенту, потому что у него больше запас прочности», — пояснил генеральный директор ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ».

Всю необходимую информацию можно получить на сайте компании www.avangard.by и по телефонам:
+375 17 205 40 20 (городской), 
+375 44 555 40 20 (Велком), 
+375 29 516 40 20 (МТС).