ЖИЛЬЁ В ЛИЗИНГ: ДОСТУПНОЕ РЕШЕНИЕ «КВАРТИРНОГО ВОПРОСА».

Содержание статьи

• Поиск жилья
• Варианты получения жилья
• Где взять деньги?
• Квартира в лизинг
• Условия сделки
• Правовое регулирование лизинга недвижимости.
• Защита инвестиций.
• Валюта лизингового договора.
• Планирование лизинговой сделки. Три сценария.
• Расчет в случае досрочного расторжения договора
• Расчет в случае выплаты более 50% за квартиру
• Расчет в случае успешного завершения выплат
• Вывод

Начало настоящей взрослой жизни для большинства людей начинается с прощания с родительским домом. Покидают его по разным причинам: переезд на учёбу, или новое место работы, создание собственной семьи или просто желание жить отдельно.

Но каковыми бы ни были эти причины, они требуют решения одной важной задачи — найти жильё. Не для всех она решается просто. Особенно трудно приходится тем, кто переезжает в другой город.

Где жить?

В идеале, хотелось бы, конечно, как можно скорее купить собственную квартиру. Но, если сбережений нет и помочь некому, копить на нее придется очень долго.

Так, путем несложных расчетов можно прикинуть, что при средней зарплате по Минску (за декабрь 2023 года — 3240,2 рублей, или чуть более 1000 долларов) и минимальной цене за квадратный метр 1200 долларов копить на 50 квадратных метров придется не менее пяти-шести лет.Это, если не тратить ни копейки ни на что другое.

Но минские новостройки заселяются не только коренными минчанами. И, если, например, средняя зарплата могилевчанина (1810 рублей) ниже средней по Минску на 1430 рублей, или примерно на 440 долларов, то на те же 50 минских квадратов ему придется собирать около 10 лет.

Напомним, это при условии, что вся его зарплата будет отложена на накопление, что, согласитесь, нереально. Тратя деньги на еду, одежду, обучение, лечение, аренду квартиры и прочие жизненно-необходимые вещи, человек отодвигает срок появления собственной крыши над головой за далекие временные горизонты.

Но даже, если принять решение во что бы то ни стало накопить на свое жильё, то где жить, пока его нет? Идти в общежитие? В общежитии жить не радостно даже одинокому человеку, а для молодой семьи, да еще с детьми это и вовсе тяжёлое испытание.

Снять в аренду комнату, или, если позволит бюджет, отдельную квартиру?

Так, например, даже при наличии договора на долгосрочную аренду, собственник квартиры не несет никаких штрафных санкций за его досрочное расторжение. То есть, принял он, например, неожиданное для своих квартиросъемщиков решение продать квартиру, и семью могут попросить выехать.

А всякая новая аренда будет связана с дополнительными финансовыми и временными затратами. Здесь и поиск нового жилья, и переезд, и заботы об устройстве детей в новую школу или детский садик. Все это отвлекает и нарушает привычный ритм жизни.

В то же время белорусские города, особенно Минск, прирастают огромными кварталами современных домов, и квартиры в них не пустуют.

Откуда же все эти счастливые новосёлы берут деньги на приобретение квартир?

У друзей и родных.

Такое решение было популярно в советские времена, когда не был развит финансовый рынок с такими его институтами как банки, инвестиционные и лизинговые компании, и не было иных возможностей решения жилищного вопроса. Но те времена уходят в прошлое.

Получить «дешевые и длинные» деньги на приобретение недвижимости от частных лиц становится все сложнее. Прежде всего потому, что речь идет о больших суммах, а большинство людей живет от зарплаты до зарплаты. Да и обращение за таким займом может послужить причиной раздора.

Те, кто имеет накопления, имеет на них и свои планы, и не каждый пойдет на то, чтобы менять их даже ради друзей или родных. Например, у кого-то отложены деньги на учебу сына в престижном университете, а друг просит их одолжить, потому что ему надо срочно купить квартиру.

Да, сыну до вуза еще два года, и, если все будет хорошо, друг их к тому времени вернет. А, если не будет, стоит ли ради друга рисковать образованием ребёнка? Все взвешивается и просчитывается, поэтому надеяться, что кто-то одолжит на квартиру большую сумму, не слишком реально. Реальнее потерять на этой почве друга или поссориться с роднёй.

В банке.

Банковский кредит — хороший вариант, но получить его в нужном объеме не просто.

С одной стороны, кредит дадут не каждому, за ним обратившемуся. Банки, имеют свои критерии оценки потенциальных заемщиков и рисков, с ними связанных.

К таковым можно отнести и хорошую кредитную историю, и размер официальной заработной платы, и место работы, и возраст, и наличие залога и поручителя.

Кроме того, кредиты дают не на любое жилье, выбранное заёмщиком. Зачастую банки имеют совместные проекты с застройщиками и кредитуют только новые квартиры в рамках этих проектов, то есть в определенных жилых комплексах. А это не всегда устроит заемщика.

В таких случаях желание получить кредит на приобретения квартиры на вторичном рынке в приглянувшемся районе с желаемой инфраструктурой может не совпадать с кредитной политикой банка в части года постройки дома, оценочной стоимости для залога или другим критериям, и, соответственно, быть недоступным.

Кооперативное финансирование.

Как уже было отмечено, с развитием финансового рынка появляются новые финансовые инструменты. В том числе предназначенные для финансирования приобретения недвижимости.

Иногда их предлагают напрямую застройщики, но чаще - специально созданные для этого компании, которые собирают потенциальных дольщиков в какие-то «организованные группы», например, жилищные кооперативы. Пайщикам этих кооперативов предлагают рассрочку на строительство жилья.

Лизинг жилья.

Еще одним решением «квартирного вопроса», альтернативной накоплению всей рыночной стоимости квартиры или дома, может быть лизинг жилья. Эта форма финансирования давно популярна на Западе, но для Беларуси она всё еще относительно нова.

Так, первая в Беларуси сделка лизинга квартиры физическому лицу была заключена лизинговой компанией «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» в 2015 году.

Лизинг жилья – долгосрочная аренда, где в конце срока аренды вы становитесь собственником данного жилья. Это позволяет жить в арендной квартире как в собственной, быть защищенным от роста арендной платы, осуществлять ремонт в квартире, покупать необходимую мебель и прописывать всех членов семьи.

Сейчас лизинг недвижимости среди физических лиц становится все более популярным. Рост его популярности можно объяснить удобством этого финансового инструмента и выгодностью его для покупателей жилья. На этом остановимся ниже.

А сначала объясним суть лизинговой сделки. Для этого разобьём ее на условные этапы, которые проходит человек, решивший взять жильё в лизинг.

Всё начинается с выбора «дома мечты» и обращения в лизинговую компанию. Причем начинать можно как с выбора жилья, так и с обращения в лизинговую компанию. Второе может быть даже практичнее, поскольку потребитель не всегда хорошо понимает, на какую сумму финансирования и на каких условиях он может рассчитывать.

От лизингополучателя не требуется дополнительного обеспечения, и применяется достаточно либеральный подход к оценке источников его средств для оплаты лизинга.

Пакет документов для оформления лизинга проще, чем потребуется в банке. Рассмотрение заявления на лизинг занимает несколько дней.

Компания-лизингодатель подтверждает готовность к сделке и стороны могут перейти к окончательному согласованию условий лизинга которое заканчивается заключением договора финансового лизинга с последующим выкупом имущества.

Обратим внимание на то, что в компании «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» нет условий, навязываемых клиентам: к каждому клиенту находят индивидуальный подход и с каждым обсуждают условия индивидуально.

В том числе – обсуждается и согласовывается размер аванса и ежемесячного платежа, а также срок действия договора и выкупная стоимость. Основным параметром, на который стоит смотреть при лизинге - размер лизингового платежа.

Он должен быть «подъемным», таким, который позволит человеку и его семье поддерживать определенное качество жизни на протяжении всего срока лизинга.

Лизинговый платеж можно мысленно разделить на две части. Одна часть лизингового платежа это плата за пользование жильём, сумма, которую лизингополучатель платил бы за аренду, если бы не заключил договор лизинга.

Другая – накопление или инвестиция, сумма, которую лизингополучатель складывал бы «в чулок», долгие годы сберегая на покупку.

После того, как договор согласован и подписан, клиент-лизингополучатель вносит авансовый платеж (задаток) на счет компании-лизингодателя в оговоренном размере. В случае с «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» это от 20% до 40% стоимости жилья.

Затем лизинговая компания покупает выбранное клиентом жилье в свою собственность.

Следующий этап - Лизингополучатель получает ключи от приобретенного жилья, возможность заселения и, при желании, регистрации.

При этом он также получает полное право владения и пользования лизинговым жильём как собственным. Теперь он может делать там ремонты, встраивать мебель, одним словом, — всё, что делает новосёл в своей квартире, но чего не может делать квартиросъемщик в арендуемом жилье.

В лизинговом жилье вместе с лизингополучателем могут жить члены его семьи, которые тоже вносятся в договор. Все они могут получить государственную регистрацию по месту нахождения этого жилья.

Следующий и самый длительный этап - ежемесячное внесение лизинговых платежей фиксированного размера согласно договору. По мере их выплаты приближается день, когда этот человек станет не только владельцем, но и юридическим собственником жилья.

Финальный этап лизинговой сделки - переход жилья в собственность лизингополучателя. Он настанет, когда полностью выплачены лизинговые платежи и внесена выкупная стоимость.

Этот переход будет закреплён подписанием акта передачи права собственности на объект недвижимости и его регистрацией в соответствии с требованиями законодательства.

Кстати, договор лизинга предусматривает и право досрочного выкупа этого жилья Лизингополучателем, но не ранее чем через один год. При досрочном выкупе стороны обычно договариваются о существенном уменьшении общей суммы договора лизинга.

Правовое регулирование лизинга недвижимости.

Основным документом, регулирующим отношения сторон в лизинговой сделке с недвижимостью является « Положение о лизинге одноквартирных жилых домов и квартир в Республике Беларусь». Оно утверждено Указом Президента от 25.02.2014 № 99 в редакции Указа от 06.04.2017 № 109.

Положение «определяет особенности порядка и условий заключения, исполнения и расторжения договоров лизинга жилого помещения, а также условия осуществления лизинговой деятельности с жилыми помещениями на территории Республики Беларусь».

Этот документ гарантирует лизингополучателю высокий уровень юридической защиты. Тезисно рассмотрим её основные аспекты.

Защита инвестиций.

Что произойдет с инвестициями Лизингополучателя (оплаченными лизинговыми платежами), если в его жизни наступит кризисная ситуация и он не сможет до конца внести все лизинговые платежи и выкупить жилье в собственность, а Лизингодатель расторгает договор и изымает имущество в связи с нарушениями платежных обязательств Лизингополучателем?

Ответ на этот вопрос зависит от того, на какой стадии исполнения договора случается такая ситуация.

Если компенсировано менее половины стоимости лизингового жилья – оплаченные лизинговые платежи не возвращаются.

Если Лизингополучатель во внесенных платежах компенсировал более половины стоимости жилья, Лизингодатель должен выплатить Лизингополучателю разницу между оценочной стоимостью жилья и остатком невозмещенных инвестиций Лизингодателя в течение 30 дней с момента возврата имущества собственнику.

Об этом он может не беспокоиться. Размер ежемесячного лизингового платежа будет зафиксирован в договоре до его полного исполнения.

Валюта лизингового договора.

На белорусском рынке недвижимости исторически сложилось так, что цены сделок привязываются к условной единице, под которой обычно подразумевается доллар США. Так всем проще и понятнее.

Но национальное законодательство требует заключать все сделки в белорусских рублях.

То же касается и лизинговых сделок.

«Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей должны быть выражены в белорусских рублях.

В случае установления в договоре лизинга жилого помещения обязанности по уплате лизинговых платежей в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, сумма подлежащего уплате лизингового платежа или выкупной стоимости предмета лизинга определяется по официальному курсу белорусского рубля по отношению к иностранной валюте, установленному Национальным банком на дату платежа».

Еще один аспект, который может волновать Лизингополучателя, это — осуществление сделок, направленных на отчуждение или залог лизингового имущества Лизингодателем без согласия Лизингополучателя.

Поскольку лизинговое жилье находится в собственности лизинговой компании, а она также, как и любая другая компания, может, например, обанкротиться, не уйдет ли лизинговое жилье в счёт уплаты долгов лизинговой компании?

Спойлер — нет. И здесь интересы Лизингополучателя находятся под защитой.

Даже если жилье переходит в собственность другого владельца, новый собственник обременён теми же обязательствами перед Лизингополучателем, что и его предшественник.

Также Лизингодатель не имеет права закладывать имущество, сданное в лизинг. Исключение может быть сделано только с согласия лизингополучателя и только по договорам кредита или займа, заключенных с целью привлечения денежных средств для приобретения самого этого жилья.

Таким образом, жильё в лизинговых сделках с недвижимостью при любой, даже негативной ситуации с бизнесом Лизингодателя, перейдет в собственность Лизингополучателя, если он внесёт все лизинговые платежи.

Планирование лизинговой сделки. Три сценария.

Юридическая защита, о которой было сказано выше, это, безусловно важный аспект, но есть и другая сторона — финансовая.

Каков будет финансовый результат лизинга для Лизингополучателя если он не сможет довести до конца заключенный договор лизинга или наоборот четко исполнит все свои обязательства по такому договору?

Чтобы ответить на этот вопрос, попытаемся смоделировать приобретение жилья для некой среднестатистической семьи минчан, в которой, допустим, один ребёнок, а каждый из супругов зарабатывает среднюю по Минску зарплату в районе 800 - здесь и далее цены в USD.

Купить квартиру стоимостью 50 000, откладывая ежемесячно одну зарплату в 800, эта семья сможет через 62,5 месяца, то есть, примерно через пять лет. При этом в течение пяти лет им придется снимать жилье.

В качестве ориентира по затратам на его аренду возьмем квартиру, рыночная стоимость которой при продаже составляет тоже порядка 50 000. За аренду такой квартиры с хорошим ремонтом и мебелью придется потратить из семейного бюджета примерно 400 в месяц.

Платить такую сумму при суммарной зарплате 1 600, пожалуй, реально. Но сможет ли эта семья при этом еще откладывать 800 на покупку собственной? Это большой вопрос.

Ведь тогда троим людям придется укладываться в месячный бюджет всего 400. Такой суммы хватит только на питание, про все остальное можно забыть. Можно, конечно, сберегать в месяц меньшую сумму.

Но тогда въехать в свою квартиру у этой семьи получится не через 5 лет, а, возможно, не раньше, чем через все 10.

Просчитаем, может ли в этой ситуации лизинг стать решением, позволяющим не только въехать в свою квартиру, не ожидая 5-10 лет, но ещё и сэкономить на аренде.

Сделаем это для всё той же среднестатистической семьи, которая перейдет в ранг лизингополучателя. Что её может ожидать в этом статусе?

Рассмотрим три возможных варианта на примере одного из реальных договоров компании «АВАНГАРД ЛИЗИНГ».

Параметры сделки - лизинг квартиры стоимостью 50000 долларов США на 120 месяцев с авансовым платежом 20000 долларов США и равными ежемесячными платежами 463,87 долларов США.

Наихудший вариант.

Лизингополучатель попал в кризисную ситуацию, утратил возможность вносить лизинговые платежи, компенсировав Лизингодателю менее половины стоимости приобретенного жилья и не нашел компромиссного решения проблемы с Лизингодателем который имеет право расторгнуть договор и не видит никакого иного решения вопроса кроме расторжения договора лизинга и изъятия жилья с целью последующей его продажи для возврата своих инвестиций.

При таком сценарии никакие ранее внесённые по договору платежи возврату не подлежат. Для лизингополучателя такое окончание сделки будет означать, что он все это время арендовал жилье по цене, равной сумме своих выплат. Как ситуация выглядит в цифрах?

Допустим, что лизингополучатель не справился с обязательствами по договору лизинга оплатив всего 24 платежа. Приведём пример расчёта финансового результата сделки для лизингополучателя при подобном негативном сценарии.

ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ ПРИ КОМПЕНСАЦИИ МЕНЕЕ 50% СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ

Средний вариант.

Для расчета предположим, что оплачено 60 лизинговых платежей из 120, после чего договор расторгнут по инициативе Лизингодателя.

Согласно нормам «Положения о лизинге», вернуть средства лизингополучателю, которым является физическое лицо, лизингодатель должен не позднее 30 дней после того, как лизингополучатель освободит эту квартиру, если иной срок не определен по соглашению сторон.

В этом случае фактическая продажа квартиры может и не происходить, достаточно экспертной оценки её рыночной стоимости.

Кроме того, если в случае досрочного расторжения договора лизинга некоторые лизинговые компании, например «АВАНГАРД ЛИЗИНГ», предусматривают в своих договорах преимущественное право

Лизингополучателя на покупку возвращенного лизингового жилья или указание другого покупателя для покупки.

Итак, мы видим, такой сценарий для лизингополучателя действительно гораздо интереснее первого. Да, он не стал пока собственником квартиры.

Но на момент заключения договора он внес аванс в размере 20 000, вышел же из этой сделки с суммой 29814,98, большей почти на 50%.

То есть, фактически он собрал на новую квартиру за пять лет еще почти 10 000. При этом размер арендной платы за жилье в течение 5 лет составлял примерно 300 в месяц, что на треть ниже запланированного лимита в 400 долларов в месяц!

И, наконец, арифметика нормального завершения сделки.

Наилучший для обеих сторон вариант, когда обе стороны выполнили все договорные обязательства, и после окончания срока договора лизингополучатель стал собственником жилья.

В нашем же случае все было спланировано при заключении договора, размер платежа был зафиксирован и равнялся 463,87 долларам в месяц, что для семьи с суммарным доходом 1600 в месяц, которую мы брали в качестве примера, оказалось вполне приемлемо.

Анализ этих трёх возможных сценариев завершения лизинговой сделки позволяет прийти к заключению, что финансовый лизинг недвижимости не просто удобная для Лизингополучателя форма финансирования приобретения житья, но и выгодная.

Так, даже в случае досрочного расторжения договора лизинга, если не доводить дело до разрыва сделки ранее, чем будет выплачена половина стоимости жилья, лизингополучатель не только вернет основную часть своих инвестиций но и, возможно, окажется в существенной прибыли.

Кроме того, у него останется приоритетная возможность привлечь другой заём и всё же выкупить это жильё у лизингодателя.

Если же договор лизинга будет успешно завершен, то лизингополучатель не только станет юридическим собственником жилья, но и увидит, что арендная плата по итогу оказалась для него существенно ниже, чем при обычной аренде, поскольку большая ее часть была инвестицией в саму квартиру.

Напомним, что мы закладывали в семейный бюджет на аренду 400, а сумма лизингового платежа по договору составила 463,87, то есть превысила установленный лимит арендной платы всего на 63,87.

Просто арендуя квартиру за 400, откладывая на покупку жилья в месяц 63,87 и собрав за 120 месяцев - срок действия договора лизинга — сумму в 7664,4, добавив аванс в 20 000, получилось бы всего 27664,4. С этой суммой купить квартиру за 50 000 через 10 лет бы не получилось.

Лизинг же это позволил, причем семья лизингополучателя в течение этих 10 лет не кочевала с места на место, а жила оседло, и могла «доводить до ума» своё жильё как ей заблагорассудится.

Получить консультацию по лизингу жилья от ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» можно по телефону: +375 17 371 00 00