Доверяй, но проверяй

«EJ: Недвижимость» совместно с юристом критически проанализировала договоры, с помощью которых застройщики привлекают граждан в жилищное строительство. Далеко не все оказались «белыми и пушистыми».

Рынок недвижимости Беларуси стал потихоньку оживать после мировых экономических потрясений. Правда, на стоимости квартир на вторичном рынке это пока мало сказалось. Чуть заметней оживление в «первичке». Активизировались застройщики, предлагая гражданам поучаствовать в финансировании строительства того или иного жилого дома и получить по истечении определенного срока квартиру в собственность. Заманчивые предложения, сказать нечего. Но потенциальных дольщиков все-таки отпугивает то, что с деньгами обычно нужно расставаться уже сейчас, а квартиру обещают в лучшем случае через несколько месяцев. А если вспомнить криминальные и не очень криминальные истории, связанные с привлечением средств граждан на жилищное строительство… Только в истории с компанией «Террастройинвест» пострадало более 500 граждан, так и не получивших заветные квартиры. А сколько еще обманутых дольщиков тягается по гражданским судам – не сосчитать. Между тем во многих случаях граждане могли избежать проблем, следуя одному простому правилу: «Внимательно читать договор». А лучше, перед тем как ставить свою подпись на договоре, дать его почитать юристу, а желательно и нескольким.

Мы решили помочь нашим читателям в этом вопросе, по мере возможности, конечно. Корреспонденты «EJ: Недвижимость» под видом потенциальных дольщиков обратились к наиболее активным застройщикам и попросили дать для ознакомления договоры, на основании которых будут строиться взаимоотношения сторон. Эти договора мы дали для анализа юристу, чье мнение и приводим ниже. Сразу хотим оговориться, что все изложенное ниже – лишь мнение одного юриста. А, как известно, два юриста – три мнения. Также предполагаем, что это мнение может не понравиться некоторым, а может, и всем застройщикам. Ну, уж извините.

Итак. Первым в поле нашего зрения попало ООО «Евроавто», которое предлагает гражданам поучаствовать собственными деньгами в застройке жилого района «Большая Слепянка» (1-я очередь строительства) по Тепличному переулку, жилой дом №3. Для реализации их мечты о собственной квартире предлагается для заключения так называемый предварительный договор купли-продажи жилого помещения.

Александр САЦУК, юрист:

– Используемая в договоре схема финансирования жилищного строительства в виде предварительного договора купли-продажи жилого помещения, по моему мнению, является прямым нарушением п.1 Указа президента Республики Беларусь от 02.07.2009 г. №367 «О некоторых вопросах жилищного строительства». Согласно названной норме указа, «привлечение денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов возможно только на основании (1) договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком, (2) договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков, а также (3) на основании заключаемых между застройщиком – эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке». Как видно, из приведенной нормы указа, ни о каком предварительном договоре купли-продажи при финансировании жилищного строительства речь не может идти.

Во-вторых, даже если закрыть глаза на нарушение Указа №367, возникают огромные сомнения в действительности такого договора в связи несоблюдением формы договора. Исходя из требований законодательства, предоставленный для изучения предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован РУП «Минское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». В противном случае он является ничтожным. Но это условие в договоре отсутствует. Мало того, даже в случае включения соответствующих условий в договор его ни нотариус не заверит, ни регистратор не зарегистрирует, поскольку объекта недвижимости еще не существует. Судебная практика однозначно идет по пути признания ничтожными предварительных договоров купли-продажи в отношении еще не созданной недвижимости, даже если сторонами такого договора являются исключительно юридические лица (для них отсутствует требование о нотариальном удостоверении договора). Когда же стороной такого договора является гражданин, то появляется дополнительное основание для признания сделки ничтожной – отсутствие нотариального удостоверения.

Таким образом, предоставленный для изучения договор, по моему мнению, является «джентльменским соглашением», и его исполнение не может быть обеспечено судебной защитой. При неисполнении продавцом своих обязательств и при подаче покупателем иска в суд, продавец имеет реальный и действенный способ защиты – подача встречного иска о признании договора ничтожным. У меня практически нет сомнений, что при таком развитии событий суд признает этот договор ничтожным, что повлечет возврат всего полученного сторонами по этому договору. То есть покупатель получит назад только свои деньги (без индексации, процентов и пеней), если они еще будут у продавца. Конечно, всего этого может не произойти. Все зависит только от доброй воли продавца.

Не понятно, почему продавец не предоставляет для заключения договор о создании объекта долевого строительства в соответствии Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 г. №396 (ред. от 09.03.2010 г.) «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (вместе с «Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства»). По моему мнению, продавец действует не совсем порядочно и хочет обеспечить себе дополнительные преимущества в случае неисполнения им обязательств по строительству квартиры.

Следующей под наше внимание попало СООО «Ареса-Сервис», предлагающее долевое строительство квартир в многоквартирном жилом доме №16 (по генплану) в микрорайоне №2 жилого района «Брилевичи» (ранее жилого района «Дружба»). Планируемое окончание строительства – 4-й квартал 2011 года.

Александр САЦУК, юрист:

– Предлагается к заключению договор создания объекта долевого строительства, который составлен в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» от 15.06.2006 г. №396. Уже один этот факт располагает к доверию. Договор очень детально проработан и в целом соответствует действующему законодательству. Предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств обеими сторонами, ответственность сторон. Если закрыть глаза на определенные нормы договора, которые, по моему мнению, предоставляют застройщику дополнительные и не совсем законные преимущества, можно с довольно высокой долей уверенности говорить о том, что, заключив такой договор и добросовестно исполняя по нему обязательства, дольщик все же получит в собственность квартиру. Если, конечно, не случится каких-либо непредвиденных обстоятельств. Во всяком случае, если СООО «Ареса-Сервис» не исполнит своих обязательств, в суд с этим договором можно идти смело.

Среди тех отрицательных моментов, о которых говорилось выше, хотелось бы выделить трудно реализуемый механизм привлечения СООО «Ареса-сервис» к ответственности в случае нарушения им своих обязательств по строительству дома и передаче объекта долевого строительства дольщику. Также, по моему мнению, необоснованными выглядят нормы договора, которые обязывают дольщика возмещать расходы СООО «Ареса-Сервис» по содержанию и эксплуатации объекта долевого строительства, а также общего имущества жилого дома в доле, приходящейся на дольщика, начиная с даты ввода жилого дома в эксплуатацию. С момента ввода дома в эксплуатацию и до момента передачи объекта долевого строительства дольщику может пройти не один месяц. Это также противоречит пункту 12 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденного Указом №396 от 15.06.2006 года. Согласно указанной норме, дольщик обязан нести эти расходы только с момента заключения договора, предусматривающего передачу ему в пользование и владение объекта долевого строительства, то есть с того момента, как квартира поступила в его фактическое владение.

Еще один застройщик, или, как он себя называет, «Продавец», – закрытое акционерное общество «Автопривал», предлагающее квартиры в столице по ул. Леонида Беды, 2Б.

Александр САЦУК, юрист:

– Как и первое предприятие в нашем списке, ЗАО «Автопривал» предлагает к заключению предварительный договор купли-продажи квартиры. Поэтому, как и в первом случае, прежде всего, необходимо отметить, что используемая схема финансирования жилищного строительства нарушает п.1 Указа президента Республики Беларусь от 02.07.2009 г. №367 «О некоторых вопросах жилищного строительства». Также этому договору присущи все те же проблемы с формой договора и его действительностью, которые описывались мною при анализе договора ООО «Евроавто». Кроме этого, хотелось бы добавить, что договор размером всего в одну страницу, а проблем столько, что хватило бы на хорошую дипломную работу для выпускника юридического вуза. Так, в договоре имеются серьезные противоречия, что делает очень затруднительным судебную защиту покупателем своих прав в случае, если продавец не выполнит своих обязательств. Детально не регламентированы права и обязанности сторон, не прописана процедура и сроки возврата денег в случае расторжения договора, порядок расторжения договора, отсутствует как таковая договорная ответственность продавца.

В общем, данный договор я бы не советовал вообще заключать. А если уж очень сильно хочется, то заключать только в том случае, если покупатель доверяет продавцу, как самому себе. Тем же, кто уже заключил подобный договор, от чистого сердца хочу пожелать удачи.

Застройщик ЧУП «АТРИУМ-СТРОЙ» предлагает жилищное строительство в столице по улице Червякова, д.4 (по Генплану). Окончание строительства – 2-й квартал 2011 года.

Александр САЦУК, юрист:

– Предлагается к заключению договор создания объекта долевого строительства, который составлен в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» от 15.06.2006 г. №396. Текст договора практически слово в слово повторяет текст договора СООО «Ареса-Сервис». Возможно, что это аффелированные друг с другом структуры, либо кто-то позаимствовал текст договора у конкурента. В любом случае, все, что я говорил про договор СООО «Ареса-Сервис», в равной степени относится и к договору ЧУП «АТРИУМ-СТРОЙ». Поэтому повторяться не буду.
С текстом договора ЧУП «АТРИУМ-СТРОЙ» и подробным комментарием нашего юриста можно ознакомиться здесь.

И последний застройщик в нашем списке – производственно-строительное закрытое акционерное общество «Трест Промстрой», которое ведет строительство жилого дома №2 (по Генплану) в квартале улиц Парковая – Гвардейская – переулок Гвардейский. Окончание строительства – 2-й квартал 2011 года.

Александр САЦУК, юрист:

– В договоре в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 г. № 367 «О некоторых вопросах жилищного строительства» и Положением о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций, утвержденным постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 18.09.2009 г. №115, используется схема финансирования жилищного строительства с помощью жилищных облигаций. В упрощенном виде схема выглядит следующим образом:

1) Застройщик (продавец) с целью привлечения денежных средств на финансирование строительства жилого дома производит выпуск ценных бумаг – жилищных облигаций. Стоимость жилищной облигации выражена в белорусских рублях, но индексируется согласно курсу доллара США и имеет эквивалент в квадратных метрах общей площади жилого помещения.

2) Далее между застройщиком и будущим покупателем квартиры заключается вот этот анализируемый договор (соглашение), по которому покупатель обязуется покупать пакеты жилищных облигаций по определенному графику.

3) В соответствии с графиком заключаются непосредственно договоры купли-продажи жилищных облигаций (количество договоров зависит от количества платежей по финансированию строительства – п.4.4 договора).

4) После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик производит погашение приобретенных у него жилищных облигаций путем передачи квартиры покупателям.

По моему мнению, схема хоть и вполне законная, но не очень выгодная, если посмотреть на нее с позиции покупателя. При заключении договора о создании объекта долевого строительства дольщик финансирует стоимость строительства, расходы застройщика по организации строительства и его прибыль. При заключении же такого договора (соглашения) добавляются дополнительные расходы, которые, естественно, лягут на плечи покупателя квартиры. Это расходы застройщика по выпуску и регистрации ценных бумаг – жилищных облигаций, расходы по оплате услуг профессионального участника рынка ценных бумаг по регистрации договоров купли-продажи жилищных облигаций. И хотя данные расходы по сравнению со стоимостью непосредственно строительства квартиры составляют весьма незначительную часть, все же для многих граждан это может являться определяющим фактором.

Вообще предоставленный для анализа договор оставляет двойственное впечатление. С одной стороны, договор соответствует законодательству, детально проработан и, в принципе, ничто не вызывает сомнения в юридической силе и грамотности договора. С другой стороны, в договорной практике, как и в механике, действует принцип «чем сложнее механизм, тем больше от него проблем». Девять страниц договора 12-м размером шрифтом с единичным интервалом, по моему мнению, слишком много. И если на этот договор упадет дополнительная нагрузка в виде судебного спора, проблемы могут возникнуть как у покупателя, так и у продавца. Хотя у покупателя с большей вероятностью, так как договор разрабатывался продавцом, причем видно, что довольно основательно. Понятно, что уж свои-то интересы продавец защитил по максимуму, что, в принципе, и видно по тексту договора.

Из минусов такой схемы финансирования жилищного строительства можно отметить невозможность привлечения гражданами льготных кредитов. Из плюсов можно отметить то, что еще до получения квартиры в собственность покупатель имеет возможность фактически продать ее путем продажи соответствующих жилищных облигаций.

Если касаться конкретных норм договора, они серьезных нареканий не вызывают, за исключением того, что в некоторых разделах продавец (застройщик) дал себе некоторые несоразмерные с положением второй стороны преимущества. Это ярко отражено в подпунктах 8.1–8.3 договора, определяющих размер ответственности продавца и покупателя. Ответственность последнего существенно выше.

И в заключение хотелось бы отметить, что далеко не все компании предоставили договора своим потенциальным дольщикам.

Так, в ООО «Бетатрон-Инжиниринг» нашему корреспонденту заявили, что надо обязательно ехать к ним, смотреть вместе планировку и с их риэлтером подписывать их договор в офисе. По мнению нашего юриста, далеко не каждый юрист сможет за несколько минут в чужом офисе без соответствующей нормативной базы качественно проанализировать договор. Поэтому наш совет – обходить стороной те компании, которые не предоставляют дольщикам на руки договор для его детального анализа до подписания.

Отказались также предоставить договор для изучения потенциальному дольщику и в ООО «Пригородстройинвест», правда, со ссылкой на объективные причины: якобы договор еще не доработан их юристом.

В телефонной беседе с представителем застройщика СООО «Интерспортпроект» нам пообещали золотые горы: использование любых кредитов, любые сроки выплат, самый маленький первоначальный взнос (20%). Также пообещали выслать для изучения договор, но в итоге так и не выслали. Мы честно ждали три дня, но безуспешно.

Источник: Александр Мишин, Александр Привалов, realty.ej.by, 26.11.2010